تلف حکمی مبیع از مفاهیم مهم و کاربردی در حقوق معاملات، بهویژه در حوزه املاک و قراردادهای ساختمانی است. تلف حکمی زمانی مطرح میشود که عین مال از بین نرفته، اما به دلایل حقوقی یا عملی، امکان استرداد یا تسلیم آن وجود نداشته باشد. این وضعیت میتواند آثار قابلتوجهی بر بقای قرارداد یا نحوه انحلال آن داشته باشد.
از مصادیق رایج تلف حکمی در معاملات ملکی میتوان به انتقال مبیع به شخص ثالث، بازداشت ملک، وجود معارض، فقدان مالکیت قانونی فروشنده یا موانع ثبتی اشاره کرد. بررسی آثار تلف حکمی مستلزم تفکیک دقیق میان فسخ و انفساخ قرارداد است.
تلف حکمی در فرض فسخ قرارداد
فسخ، انحلال ارادی قرارداد بهواسطه اعمال حق یکی از طرفین است. در صورتی که خریدار پیش از اعمال فسخ، مبیع را به شخص ثالث منتقل کرده باشد و پس از آن فروشنده اقدام به فسخ قرارداد نماید، با انحلال عقد، اصل بر بازگشت عوضین است؛ اما به دلیل خروج مبیع از ید خریدار، امکان استرداد عین وجود ندارد. در این فرض، مبیع از نظر حقوقی دچار تلف حکمی شده و خریدار مکلف به پرداخت بدل مبیع و جبران خسارات وارده خواهد بود.
بنابراین تلف حکمی، نهادی است که عمدتاً در بستر فسخ قرارداد و عدم امکان اجرای آثار آن معنا پیدا میکند.
عدم تحقق تلف حکمی در انفساخ قرارداد
در مقابل، انفساخ به معنای انحلال قهری قرارداد به محض تحقق شرط یا سبب قانونی است. در انفساخ واقعی، عقد بدون نیاز به اراده طرفین منحل شده و مالکیت خریدار از زمان تحقق شرط، خودبهخود زایل میگردد.
بر این اساس، اگر خریدار پیش یا پس از تحقق انفساخ، مبیع را به شخص ثالث منتقل کرده باشد، این انتقال از نظر حقوقی در حکم معامله فضولی یا انتقال مال غیر تلقی میشود. در چنین وضعیتی، بحث تلف حکمی موضوعیت ندارد؛ زیرا عدم امکان استرداد ناشی از انحلال عقد نیست، بلکه ناشی از اقدام غیرقانونی شخصی است که در زمان انتقال، مالک محسوب نمیشده است.
ازاینرو، اطلاق عنوان تلف حکمی در فرض انفساخ، فاقد مبنای تحلیلی دقیق بوده و بیشتر ناشی از مسامحه در بیان است.
جمعبندی
تلف حکمی مبیع مفهومی است که عمدتاً در موارد فسخ قرارداد و عدم امکان بازگشت عین مبیع مطرح میشود و در انفساخ واقعی، اصولاً محلی از اعراب ندارد. تفکیک دقیق این دو نهاد حقوقی، بهویژه در معاملات ملکی و ساختمانی، نقش مهمی در تعیین مسئولیتها، نحوه جبران خسارت و پیشگیری از اختلافات قضایی دارد.
تشخیص تحقق تلف حکمی، زمان انتقال مبیع، و آثار حقوقی فسخ یا انفساخ، نیازمند بررسی دقیق اسناد، وضعیت ثبتی ملک و شرایط قراردادی بوده و در این مسیر، نظر کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان میتواند نقش تعیینکنندهای در روشن شدن ابعاد حقوقی موضوع ایفا نماید.
